بورس مسکن چیست و چگونه به خانه‌ دار شدن مردم کمک می ‌کند؟

به گزارش نماد برتر به نقل از مجله اینپین، مدتی است وزیر اقتصاد خبر از راه­‌اندازی بورس مسکن داده و بسیاری از کارشناسان و متولیان این بخش به انتقاد و تعریف از این تصمیم پرداختند. اما بورس مسکن چیست و چگونه می ­تواند قیمت مسکن را متعادل کرده و مردم را به خانه­‌دار شدن نزدیک کند و یا حتی سازندگان را در ساخت ­و ­ساز کمک کند تا این کاهش تولید و عرضه که روی داده جبران شود. بورس مسکن می­‌تواند یاری رسان فعالان ساخت‌­وساز باشد و نقش مهمی در تامین نیاز مسکن مردم ایفا کند.

پیش فروش

کلاهبرداری­‌های زیادی در بحث پیش‌­فروش مسکن روی داده که اعتماد مردم را تا حد بسیار زیادی برای سپردن سرمایه به سازندگان از بین برده است. از این رو ایران سال‌ها است از استفاده بهینه این ابزار بسیار کاربردی مغفول مانده و آنطور که سایر کشورها از این مدل تامین مالی برای خانه­‌دار کردن مردم استفاده می­‌کنند، در ایران مورد استفاده قرار نگرفت. ابزاری که می‌­توانست بخش عمده­‌ای از تامین مالی و خرید مسکن را در هر دوسمت عرضه و تقاضا بهبود بخشد

بورس علاوه بر شفافیت زیادی که در انجام معاملات و نظم و توجهی که در حسابرسی­‌ها دارد، بستری برای تامین مالی پروژه­‌های بزرگ فراهم کرده است. با راه­‌اندازی بورس مسکن، تامین مالی برای پروژه­‌های بزرگ با ریسک بسیار کم امکان‌­پذیر می‌­شود که از طریق انتشار اوراق می ­توان این تامین مالی­‌ها را انجام داد.

بدین صورت که صندوق­ زمین و ساختمان و شرکت­‌های جدید که به واسطه راه اندازی بورس مسکن ایجاد خواهد شد، پروژه­‌های ساختمانی را آغاز کرده و به همان صورت که در گذشته پیش فروش می­ شد به انتشار اوراق می‌­پردازند. این فرآیند علاوه بر اینکه به سازندگان کمک می­‌کند تا بتوانند پیش از آغاز پروژه واحدها را پیش فروش کنند، مردم نیز به راحتی و با ریسک بسیار پایین سرمایه را برای خرید ملک آن هم با قیمت مناسب­‌تری در اختیار سازنده می‌گذارند.

قرارداد آتی بورس کالا

اگر این عرضه اتفاق بی­فتد و در قالب قرارداد آتی بتوان سهام خرید یک واحد مسکونی را در بورس کالا خرید و فروش کرد، می­ توان با قیمت روز، ساختمانی را که آینده ساخته می­‌شود را به قیمت امروز خریداری کرد و به این صورت تورم افسارگسیخته‌­ای که این روزها شاهد آن هستیم تا حدودی در این خرید و فروش خنثی می­‌شود.

بدین صورت اشخاصی که قصد خرید دارند و نگران افزایش قیمت­‌ها هستند، می­‌توانند تمام سهم­‌های یک واحد مسکونی را که در بازار آتی بورس کالا عرضه می‌­شود را یکجا خریداری کرده و پس از اتمام کار مالک آن یک واحد شود. یا به راحتی می ­توان با خرید چند سهم مالک چند متر از آن واحد شد. به این صورت لازم نیست برای مالک یک واحد 100 متری شدن قیمت میلیاری پرداخت کرد و حتی می ­توان با خرید تک سهم­‌هایی در بلند مدت صاحب خانه شد.

این امر در ایران که نرخ تورم بسیاری بالایی را تجربه می­‌کند بسیار پرسود است. چراکه پس انداز کردن پول در بلند مدت با این نرخ تورم ارزش آفرین نبوده و ارزش پول که همچنان روند نزولی دارد، مانع خرید خانه از طریق نظام پس‌­انداز می­‌شود. در نتیجه این ابزار بورسی می‌­تواند برای خانه‌­دار کردن مردم کاربردی باشد.

از سوی دیگر این قراردادهای آتی در بخش تولید مسکن نیز از اهمیت بسزایی برخوردار است. بدین صورت که سبدی از کالاهای اساسی و پایه مورد نیاز ساخت‌­و­ساز از طریق قرارداد آتی خریدوفروش می­‌شود و ریسک افزایش قیمت مصالح ساختمانی کاهش پیدا می‌­کند. این امر نیز هم در قیمت مسکن تاثیر مثبت خواهد گذاشت و هم در بخش ساخت­‌و ساز و اشتغال شاهد بازگشت رونق نسبی خواهیم بود

فروش املاک مازاد بانک ­ها و دستگاه­‌های دولتی

یکی از دلایل افزایش اینچنین اجاره ­بها برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا بوده که یکی از راه های متعادل کردن آن روانه کردن خانه‌های خالی به بازار است. بعضا مالک این واحدها، بانک ها و موسسات دولتی هستند که نیازی به اجاره دادن این واحدها نداشته و به همین دلیل وارد بازار اجاره نمی‌­کنند.

اما مدتی است که دولت، بانک ­ها را موظف کرده تا اموال مازاد را به فروش برساند. اما قیمت بسیار بالا و سودی که بعضا در دپوی ملک ایجاد می­‌شود، باعث شد آنطور که انتظار می­رفت این اموال به فروش نرسد. تا اینکه قانون مالیات برخانه‌­های خالی و مالیات عایدی بر سرمایه کلید خورد و بانک­ ها بر آن شدند اموال ملکی را به نقدینگی نزدیک کنند.

از این رو بورس مسکن می­ تواند این املاک را نیز به مرحله فروش برساند. تاکنون دو بانک برای عرضه واحدهای خالی در تابلوی بورس کالا اعلام آمادگی کرده‌­اند که پس از نهایی شدن فرآیند ثبت مجوزها، شاهد عرضه بخش زیادی از اموال این بانک­ ها در بورس‌­کالا خواهیم بود. بدین صورت تمام مردم می‌ توانند سهمی از یک ساختمان را که تاکنون در اختیار بانک بوده، خریداری کرده و با نوسانات قیمتی آن منافع مالی کسب کنند. بسیاری از خانه­‌های خالی که وارد بازار اجاره نشده‌­اند، همین املاکی است که در اختیار بانک­‌ها و سایر سازمان­‌های دولتی است و این عرضه­‌ها می­‌تواند برای متقاضیان اجاره مسکن نیز بسیار مفید باشد.

بازار تهاتر و تامین مالی از طریق تامین سرمایه‌­ها

در این بخش از بورس مسکن سمت عرضه نشانه گرفته شده تا پیمانکاران بتوانند فقط به مقوله ساخت بپردازند و تامین مالی آن در بستر بورس کالا امکان پذیر باشد. بدین صورت پیمانکاران بزرگ ساختمانی از مرجعی که مکلف به ارائه اعتبار است، سرمایه مورد نیاز را دریافت می­‌کنند و شرکت­‌های سرمایه‌ گذاری فعال در این فرآیند از طریق انتشار اوراق و جذب سرمایه از مردم مبلغ مورد نیاز را دریافت می­‌کنند.

تهاتر مصالح ساختمانی با واحد ساخته شده نیز می­‌تواند در بستر بورس کالا بوجود آید. بدین صورت، بورس‌­کالا سبدی از مصالح مهم و کاربردی از جمله آهن، سیمان، آجر و… را در ازای واحدی که پیمانکاران با استفاده از این مصالح تولید می­‌کنند، تهاتر می­‌کند.

این بخش نیز ارتباط مستقیمی در خانه­‌دار شدن و یا تامین نیاز مسکن از طریق رهن و اجاره دارد. هرچه تولید و عرضه بیشتر باشد قیمت‌­ها نیز شیب نزولی می­‌گیرد و یا لااقل اینچنین صعود قیمت را شاهد نخواهیم بود.

 نتیجه گیری

در نتیجه ابزارهایی که قرار است برای کنترل قیمت و خانه­‌دار کردن مردم در بورس مسکن مورد استفاده قرار بگیرد شامل اوراق سلف موازی استاندارد جهت پیش فروش متری ساختمان، بازار تهاتر ملک و مصالح، انتشار اوارق خرید دین بر پایه معاملات نسیه مصالح ساختمانی، صندوق‌­های سرمایه‌­گذاری املاک و مستغلات شهرتهران، قراردادهای آتی عرضه زمین و املاک دولت و بخش خصوصی در بورس کالا است که در این گزارش به چند مورد از آنها پرداختیم.

هنگامی که این ابزارها ایجاد شوند و در تابلوی بورس قرار بگیرند هم در عرضه ساخت مسکن تحولات شگرفی ایجاد می‌شود و هم در سمت تقاضا می‌­توان امیدوار بود با خرید سهم­ در یک پروژه سهیم شوند و از ریسک بسیار بالای افزایش قیمت‌­ها مصون بوده و نیازی به پس­‌انداز پول که هر روزه ارزش آن کمتر می‌­شود، نداشته باشند.