ایرادهای قانون فعلی مالیات بر خانه های خالی چیست و چرا به اصلاحیه نیاز داشت؟

به گزارش نماد برتر، در یادداشت افشین بیک پور آمده است: نمایندگان مجلس شورای اسلامی به تازگی کلیات طرح دوفوریتی اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم (قانون مالیات بر خانه های خالی) را تصویب کردند. با وجود اینکه در این سال ها بازار مسکن التهاب بسیار زیادی را تجربه کرده و افزایش قیمت چندبرابری مسکن و اجاره‌بها قشر متوسط و کم‌درآمد را با مشکل جدی مواجه کرده است، قانون مالیات بر خانه های خالی که قبل تر در سال ۱۳۹۴ به تصویب رسیده بود هیچ گاه به مرحله اجرا نرسید.

بسیاری از کارشناسان و مسئولین نظیر وزیر سابق راه و شهرسازی دلایل اجرایی نشدن این قانون را مشکلات و چالش‌های آن معرفی کرده بودند. اما به واقع این قانون چه مشکلات و چالش هایی دارد که نمایندگان درصدد اصلاح آن بر آمده اند؟

ماده فعلی قانون مالیات بر خانه های خالی به قرار زیر است:

واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره۷ ماده۱۶۹ مکرر این قانون) به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:

سال دوم- معادل یک دوم مالیات متعلقه

سال سوم- معادل مالیات متعلقه

سال چهارم و به بعد- معادل ۱.۵ برابر مالیات متعلقه

در قانون فعلی، خانه خالی اصلا تعریف نشده است

چالش اول قانون موجود ابهامات اجرایی است؛ از جمله مهم‌ترین این ابهامات عدم تعریف خانه خالی در حکم ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم است. به طور مثال خانه‌های غیرقابل سکونت، خانه‌های تعطیلاتی و دوم یا حتی خانه‌هایی که برای فروش قرار داده شده‌اند خانه خالی هستند یا خیر؟ همچنین بین خانه‌های نوساز و غیر نوساز در مدت زمان خالی بودن نظری ارائه تفکیکی قائل نشده است.

چالش نحوه شناسایی خانه های خالی و عدم راه اندازی سامانه

مهم‌ترین چالش اجرای این نوع مالیات شناسایی خانه‌های خالی است. وزارت راه ‌و ‌شهرسازی فرصتی شش ماهه داشت تا طبق تبصره ۷ ماده ۱۶۹ قانون مذکور، «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند و در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد اما تاکنون پس از گذشت بیش از پنج سال و با وجود تصریح قانون و وعده‌های متعدد مسئولین وزارت راه و شهرسازی، این سامانه هنوز راه‌اندازی نشده است. علاوه بر این در صورتی هم که سامانه املاک راه اندازی شود، اطلاعات سکونتی افراد را نمی‌تواند به طور کامل در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد؛ بنابراین سامانه مذکور صرفاً مالکیت، خالی یا استیجاری یا ملکی بودن و سایر ویژگی های خانه (متراژ، آدرس و ...) را در اختیار قرار می‌دهد و برای اجرای این قانون باید سکونت هم مشخص شود.

ایجاد ابهام و عدم بازدارندگی با وابستگی این قانون به مالیات بر اجاره

یکی‌دیگر از موارد ابهامی موضوع، معافیت درآمد اجاره با توجه به متراژ مستغل مسکونی استیجاری است. دریافت این مالیات بر اساس و مأخذ مالیات بر درآمد اجاره است که با توجه به موضوع تبصره ١١ ماده ٥٣ قانون مذکور، آپارتمان‌های کمتر از ١٥٠ مترمربع در تهران و کمتر از ٢٠٠ مترمربع در سایر شهرها از پرداخت آن معاف هستند؛ لذا با توجه به اخذ مالیات بر خانه‌های خالی طبق مالیات بر اجاره، این واحدهای مسکونی خالی معاف خواهند شد که این مسئله نیاز به اصلاح دارد.

نرخ مالیات اصلا بازدارنده نیست

از دیگر مواردی که لازم است در قانون اصلاح شود، نرخ و میزان مالیات تعیین شده برای این مالیات است. این درصدها برای واحدهای گران‌قیمت بازدارنده نیست و در صورتی که مالک آن‌ها حتی مشمول مالیات شود، بدون آنکه در کوچک‌ترین فشار بیفتند، آن را پرداخت کرده و مجدداً از عرضه ملک خالی خود اجتناب خواهند کرد.

به عنوان نمونه مشمولان ۵۰ درصد مالیات بر اجاره را در سال دوم پرداخت خواهند کرد که برای واحدهای مسکونی با قیمت‌های متوسط (حدود یک میلیاردی) در سال تقریبا ۱.۵ میلیون تومان است که ناچیز خواهد بود و علاوه بر این با توجه به اینکه مالیات بر خانه‌های خالی همانند مالیات بر درآمد اجاره محاسبه می‌شود از ۲۵ درصد معافیت استهلاک مالیات بر اجاره نیز بهره‌مند بوده که طبیعتاً نباید اینطور باشد.

عدم ضمانت اخذ به موقع مالیات

چالش دیگر ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم ضمانت اجرایی دریافت مالیات بر خانه‌های خالی (زمان مناسب برای اخذ مالیات) است؛ به گونه‌ای که صاحبان خانه‌های خالی به موقع مالیات خود را پرداخت کنند که باید با جریمه‌ها و اقدامات بازدارنده جلوی آن را گرفت.

عدم جامعیت قانون برای شهرها

در قانون فعلی اگر خانه‌ها در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر ملاک قرار داده شوند، شهرهای متصل به کلانشهرها مانند لواسان، که گرفتار سوداگری و احتکار هستند از شمولیت قانون خارج می‌شوند و ساکنان و اهالی این نواحی همچنان با مشکل تأمین مسکن مواجه خواهند بود.

تمامی موارد فوق باعث شده بود که قانون فعلی کارآمدی ولازم را برای اجرا نداشته باشد؛ لذا طرحی با موضوع اصلاحیه قانون مالیات بر خانه های خالی توسط نمایندگان مجلس ارائه شد تا بتواند اشکالات و ابهامات مطرح شده را پوشش داده و برطرف کند. در طرح اصلاحیه قانون مالیات بر خانه های خالی بسیاری از موارد فوق برطرف شده؛ هرچند که برخی از موارد جزئی کماکان باقی است. در هر صورت اما طرح جدید از لحاظ اجرایی و کارآمدی بسیار مناسب تر از قانون فعلی خواهد بود.